Tranh cãi về đánh thuế lũy tiến bất động sản vẫn chưa dừng lại

Chính phủ đã gửi một báo cáo đến Quốc hội, trong đó giải trình dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) sau khi đã tiếp thu ý kiến từ toàn dân và đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 năm 2022. Mặc dù đã tiến hành thu thập ý kiến từ rộng rãi, tuy nhiên, vấn đề đánh thuế lũy tiến bất động sản vẫn tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm và tranh cãi trong dự thảo luật này.

Gập ghềnh thuế bất động sản

Trong lịch sử, việc đánh thuế bất động sản (BĐS) luôn là chủ đề gây tranh cãi. Vào năm 2015, Chính phủ đã đề xuất thí điểm áp dụng thuế BĐS thứ hai tại TP.HCM, nhưng không được thông qua vì nhiều ý kiến cho rằng thời điểm đánh thuế vẫn quá sớm. Gần đây, khi dự thảo cơ chế đặc thù thí điểm tiếp theo cho TP.HCM được đưa ra sau khi Nghị quyết 54 hết hiệu lực, TP cũng đề nghị được thí điểm áp dụng thuế này. Tuy nhiên, sau khi được lấy ý kiến, các bộ ngành, trong đó có Bộ Tài chính, đã cho rằng chưa nên đánh thuế nhà, đất thứ hai tại TP.HCM vì chính sách này không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp. Việc đánh thuế BĐS vẫn đang là một vấn đề được đặt ra để cân nhắc sự công bằng và tính khả thi trong thực tiễn.

Theo Bộ Tài chính, giá trị của các tài sản như nhà ở và đất ở thường có sự chênh lệch rất lớn. Nếu đánh thuế đối với những tài sản này, những trường hợp có giá trị thấp có thể thuộc đối tượng chịu thuế trong khi những tài sản có giá trị cao lại không. Ngoài ra, việc đánh thuế đối với những tài sản như vậy sẽ ảnh hưởng đến thị trường cho thuê nhà, không phù hợp với chính sách phát triển nhà ở của nhà nước. Vì vậy, việc đánh thuế đối với nhà ở và đất ở thứ hai trở lên vẫn đang gây tranh cãi và cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

Đánh thuế đối với nhà cho thuê sẽ không chỉ ảnh hưởng đến chủ sở hữu mà còn làm giảm cả cung-cầu nhà ở cho thuê. Điều này có thể ảnh hưởng đến người có thu nhập thấp, bởi vì phần lớn người thuê nhà là người thuộc diện này. Ngoài ra, việc áp dụng đánh thuế này cũng chưa phù hợp với quy định thông lệ quốc tế. Thực tế, kinh nghiệm quốc tế cho thấy rất ít quốc gia trên thế giới đánh thuế đối với việc sở hữu nhà thứ hai trở lên. Vì vậy, Bộ Tài chính đề nghị cân nhắc bỏ nội dung này trong dự thảo Nghị quyết 54 của TP.HCM, nhằm đảm bảo tính hợp lý và thực tế của chính sách đánh thuế.

Trong khi việc áp dụng thuế lũy tiến đối với bất động sản vẫn gây tranh cãi, viện dẫn vẫn đề nghị áp dụng thuế lũy tiến cho các nhà thứ hai trở lên. Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên – Môi trường đã cam kết tiếp thu và đề xuất yêu cầu Chính phủ và Quốc hội nghiên cứu lại việc sửa đổi luật thuế. Gần đây, Chính phủ đã gửi báo cáo tiếp thu, giải trình dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) cho Quốc hội sau khi lấy ý kiến toàn dân và đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 năm 2022. Theo đó, dư luận đưa ra nhiều ý kiến đề xuất áp dụng các loại thuế và phí, bao gồm thuế lũy tiến, đối với các người mua nhà thứ hai trở lên và theo thời gian bán BĐS. Đồng thời, đánh thuế phụ phí cao với các BĐS tại khu vực trung tâm để hạn chế đầu cơ và nhà hoặc đất không sử dụng.

Theo thông tin từ Chính phủ, Nghị quyết 18 của Trung ương đưa ra quan điểm “áp dụng mức thuế cao hơn đối với những người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ hoặc bỏ đất hoang”. Vì vậy, trong phiên sửa đổi dự luật Đất đai lần này, bổ sung quy định về việc tăng tiền sử dụng đất và thuê đất đối với các dự án bỏ hoang, chậm tiến độ. Tuy nhiên, mức thuế suất cụ thể phải được quy định tại luật về thuế, theo cơ quan soạn thảo là Bộ Tài nguyên – Môi trường. Do đó, cơ quan này sẽ báo cáo và kiến nghị Quốc hội, Chính phủ và cơ quan chủ trì soạn thảo luật về thuế nghiên cứu để đưa ra các quy định cụ thể về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ hoặc bỏ đất hoang.

Đánh thuế cần công bằng

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Tri Anh đã chia sẻ với Thanh Niên từ Singapore rằng, gần đây Singapore đã áp dụng một loạt biện pháp đối với thị trường BĐS của họ. Theo đó, nếu một người mua căn nhà thứ hai trở đi, họ sẽ phải đóng thuế cao hơn so với trước đây. Cụ thể, mức thuế đối với căn nhà thứ hai tăng từ 17% lên 20%, và căn nhà thứ ba tăng từ 25% lên 30% giá trị BĐS. Hơn nữa, Singapore cũng áp dụng thuế theo thời gian bán BĐS, với mức thuế bắt đầu từ 12% cho năm đầu tiên, giảm dần xuống 8% vào năm thứ hai, 4% vào năm thứ ba và không thuế phí vào các năm tiếp theo. Vì vậy, người dân Singapore đang hạn chế bán nhà của họ trong những năm đầu tiên để tránh mất tiền thuế. Các biện pháp này được áp dụng nhằm kiểm soát thị trường BĐS của Singapore và đảm bảo rằng giá nhà không tăng quá cao, cùng với mục đích thu thuế để đóng góp vào ngân sách quốc gia.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng đã thể hiện sự đồng tình với việc đánh thuế BĐS, tuy nhiên ông lại không đồng tình với việc áp dụng thuế lần thứ hai trở đi. Theo ông, để đảm bảo tính công bằng, cần phải quy định một mức miễn thuế BĐS cho mỗi công dân, tương tự như việc đóng tiền sử dụng đất hiện nay. Nếu diện tích nhà ở nằm trong mức miễn thuế, thì người dân sẽ phải đóng thuế BĐS theo bảng giá đất, còn nếu vượt quá mức miễn thuế thì phải đóng theo hệ số K. Điều này có nghĩa là mỗi gia đình sẽ được ở tối đa một số diện tích nhất định, và nếu sở hữu diện tích lớn hơn thì sẽ phải đóng thuế BĐS lũy tiến, từ đó đảm bảo tính công bằng trong việc áp dụng thuế.

“Ông Hoàng đã lên tiếng cho rằng hiện nay, ở trung tâm các TP lớn và nhiều TP phía bắc, có rất nhiều căn nhà nhỏ, thậm chí chỉ hơn 10 m2 nhưng lại đông thế hệ sống chung. Nếu những hộ gia đình này mua thêm một BĐS thứ hai để giãn số người ra, khoảng 40-50 m2 chẳng hạn, nhưng lại phải đánh thuế thì rõ ràng là vô lý. Trong khi đó, với nhiều gia đình có điều kiện, BĐS thứ nhất của họ đã lên đến cả ngàn mét vuông, nếu không đánh thuế thì lại càng vô lý. Vì vậy, ông Hoàng cho rằng sửa luật lần này cần được xem xét và nghiên cứu thấu đáo trước khi quyết định, bởi chính sách này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến toàn dân.”

Theo đó, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM đã đề xuất nên đánh thuế tài sản dựa trên việc sở hữu bất động sản thứ hai, nhưng không để ở mà cho thuê hoặc để không. Ông cho rằng, việc đánh thuế theo giá trị bất động sản vẫn chưa thật sự hợp lý và đồng thời có thể gây ra những tác động xấu đến thị trường BĐS. Bởi vì nếu đánh thuế trên giá bán, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có xu hướng giảm giá để tránh mức thuế cao, từ đó làm giảm giá trị thực của thị trường BĐS. Do đó, việc áp dụng thuế tài sản theo cách mà Luật sư Nguyễn Văn Hậu đề xuất có thể là một giải pháp hợp lý để đảm bảo sự công bằng và ổn định trên thị trường BĐS.

Luật sư Hậu đã phân tích rằng đề xuất thu thuế người sở hữu bất động sản thứ hai không phải là một ý tưởng mới. Trước đây, đã có những đề xuất tương tự nhưng gặp nhiều ý kiến phản đối vì cho rằng không phù hợp với bối cảnh thị trường lúc bấy giờ. Tuy nhiên, hiện nay với tình trạng đầu cơ và sốt ảo trên thị trường bất động sản, việc áp dụng thuế BĐS thứ hai sẽ phát huy rõ tác dụng trong việc kiểm soát thị trường nhà đất. Đánh thuế sẽ làm cho người mua cân nhắc hơn, đồng thời cũng có thể giảm bớt việc đầu cơ BĐS, góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách.

Ông Hậu cho rằng, để áp dụng chính sách đánh thuế BĐS một cách hiệu quả, chúng ta cần xem xét giá trị của từng loại BĐS. Theo ông, chỉ nên áp dụng đối tượng chịu thuế BĐS thứ hai cho những loại BĐS thuộc loại hình nhà ở, căn hộ, biệt thự trung cấp hoặc cao cấp. Điều này đồng nghĩa với việc không đánh thuế các loại BĐS có giá trị thấp, như căn nhà lá của người nông dân chẳng hạn. Ông cho rằng, việc này là hợp lý vì nếu so sánh với một căn biệt thự cao cấp thì giá trị của căn nhà lá không đáng kể, do đó không cần phải đánh thuế.

Đề xuất áp dụng đánh thuế BĐS thứ hai đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của chính sách. Để đánh giá tác động của đề xuất này, cần phải đưa vào thực hiện thí điểm trước để thu thập thông tin và xây dựng các tiêu chí phù hợp. Đồng thời, cần phải thiết lập cơ chế quản lý và kiểm soát các BĐS trên thị trường, bao gồm thông tin chi tiết của người sở hữu và số lượng BĐS đang sở hữu. Việc minh bạch giá cả cũng là yếu tố quan trọng, chỉ khi có thông tin giá giao dịch thực tế mới có thể tính thuế chính xác. Ngoài ra, cần xây dựng hạn mức chi tiết đối với từng nhóm BĐS và từng địa phương để đảm bảo tính công bằng và phù hợp với giá trị thực tế của từng loại BĐS. Chỉ khi có cơ sở tính toán chính xác và hợp lý, chính sách đánh thuế BĐS thứ hai mới có thể áp dụng chính xác và mang lại hiệu quả cao.