Phân tích: Hơn 30 tỉ USD giá trị bất động sản – Cái nhìn sâu sắc vào ‘trùm mền’ bất động đang lan tỏa

Mặc dù chính phủ và các địa phương đã triển khai nhiều chính sách “giải cứu” nhằm kích thích thị trường bất động sản, tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, thị trường vẫn “bất động” khi giao dịch tiếp tục giảm mạnh, đạt mức kỷ lục.

Càng làm càng lỗ

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong năm 2022 đã giảm xuống 17% so với lượng giao dịch bất động sản trong năm 2018. Tuy nhiên, vào quý 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đã giảm đáng kể, chỉ còn khoảng 11%, tương đương với hơn 2.700 giao dịch, một sự suy giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo số liệu của DKRA Group, cho đến cuối tháng 5, đã ghi nhận một sự sụt giảm hơn 95% về sức mua bất động sản so với cùng kỳ. Tình trạng này đã kéo dài từ đầu năm 2023 và vẫn tiếp tục hiện diện.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT DKRA Group, đã chia sẻ rằng thị trường bất động sản TP.HCM và khu vực lân cận trong quý 1/2023 vẫn đang chịu sự “thê thảm” và đối mặt với những thách thức khốc liệt, bởi sự bế tắc về pháp lý và sức cầu yếu khiến các chủ đầu tư chưa dám ra hàng. “Trong tháng 3 và 4 năm nay, chúng ta đã chứng kiến sự thiếu hụt mạnh mẽ của người mua trên thị trường. Trong khi đó, mặc dù đã có chỉ đạo quyết liệt về giảm lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản, nhưng các ngân hàng thông báo rằng họ vẫn chưa thể giảm lãi suất ngay lập tức, khiến số lượng người mua bất động sản vẫn còn rất ít”, ông Phạm Lâm nhấn mạnh.

Theo Lãnh đạo Công ty Bất động sản Trần Anh, dự án tại TP.Châu Đốc (tỉnh An Giang) của công ty đã có sổ đỏ từng nền, nhưng trong vòng 4 tháng qua, không có bất kỳ sản phẩm nào được bán. Đáng chú ý là, việc quảng cáo bán hàng ngày càng khó khăn vì khách hàng có xu hướng nghĩ rằng hàng hóa sẽ bị ế, hoặc bị đổ bán tháo, dẫn đến họ không quan tâm mua. Tuy nhiên, không quảng cáo lại tạo ra khó khăn hơn, vì khi đó không ai biết đến dự án.

“Khách hàng cho rằng không xây dựng dự án sẽ khiến công ty phá sản, nhưng nếu xây dựng lại mà không bán được, tiền đã đầu tư vào dự án cũng sẽ mất trắng. Việc hoàn thành một dự án đẹp như vậy không phải là việc trong một hoặc hai năm, mà mất tới 10 năm. Dù dự án không bán được, công ty vẫn phải chi hàng tỷ đồng mỗi tháng chỉ cho việc duy trì nó. Thị trường và doanh nghiệp đang đối mặt với nhiều khó khăn vượt trội,” nhân viên này chia sẻ.

Sau 2 tháng mở bán, Công ty Địa ốc TLR, chủ đầu tư dự án tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), chỉ thu được 12 tỉ đồng, không đủ để bù đắp chi phí bán hàng. Mặc dù nhận thức rõ ràng về việc càng tiếp tục hoạt động càng lỗ, công ty vẫn buộc phải tiếp tục vận hành để duy trì hoạt động. “Kế hoạch ban đầu đã rất khiêm tốn, nhưng kết quả bán hàng lại vượt cả mong đợi. Hiện nay, chúng tôi đang cùng với các đại lý bán hàng tìm kiếm các phương án kinh doanh mới, hy vọng rằng trong thời gian tới, mọi việc sẽ có sự cải thiện”, lãnh đạo của công ty đã chia sẻ.

Trong khi đó, Công ty PL, với việc triển khai nhiều dự án tại tỉnh Lâm Đồng, đã gặp khó khăn khi chỉ đạt được trung bình 1 nền đất bán ra mỗi tháng kể từ đầu năm đến nay. Nhằm duy trì hoạt động, công ty đang đẩy mạnh việc giảm giá hàng loạt dự án và khu đất, tuy nhiên, việc này cũng không đơn giản.

Một cảnh tượng đáng suy ngẫm: Ông Lành – Chủ công ty môi giới bất động sản nổi tiếng TP.HCM, thú nhận hạn chế đội ngũ nhân viên bán hàng, chỉ giữ lại những chiến binh kiên cường. Để vượt qua khó khăn, ông đã đầu tư vào quán nhậu và quán cà phê. Trong một ngày trời đẹp, khi chúng tôi ghé qua khu vực cafe Buôn tại Vinhomes Central Park (TP.Thủ Đức, TP.HCM), chúng tôi chứng kiến ông Lành với vẻ mặt buồn bã, chịu khó mang bàn cà phê phục vụ khách hàng.

30 tỉ USD “trùm mền”

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thanh khoản bất động sản đang gặp nhiều khó khăn do một số yếu tố: hầu hết người mua đang gặp khó khăn về dòng tiền trong bối cảnh kinh tế đang đối mặt với nhiều thách thức, lãi suất vay cao, khó khăn trong việc truy cập vào các nguồn tín dụng, và tiền tự do vẫn tiếp tục đổ vào kênh tiết kiệm. Tuy nhiên, yếu tố đáng lo ngại nhất là sự mất niềm tin của người mua vào thị trường bất động sản.

Mặc dù các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản đã không ngừng cố gắng và nỗ lực tồn tại, thoát khỏi trạng thái khó khăn, nhưng việc đó vẫn rất khó. Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra hàng loạt chính sách và chỉ đạo điều hành, bao gồm Nghị định 08, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, gói tín dụng 40.000 tỉ đồng hỗ trợ 2% lãi suất, giảm lãi suất, và thành lập các tổ công tác để giải quyết khó khăn cho bất động sản. Tuy nhiên, đến nay, thị trường vẫn chưa hồi phục, giao dịch ngày càng suy giảm và doanh nghiệp đối mặt với những khó khăn ngày càng nặng nề hơn.

Nhìn vào thực tế: Giao dịch suy giảm khiến doanh thu của các công ty bất động sản chìm sâu trong khủng hoảng. Hơn 90% doanh nghiệp ghi nhận sụt giảm doanh thu quý 1/2023 so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, 39% doanh nghiệp mất từ 20-50% doanh thu, trong khi 61% doanh nghiệp đối mặt với tỷ lệ sụt giảm trên 50%. Ngay cả các doanh nghiệp quy mô nhỏ dưới 100 nhân viên cũng chịu tổn thất đáng kể, với mức giảm doanh thu lên tới 70-80%.

Theo ông Đính, hiện nay có hàng ngàn dự án ‘trùm mền’ trên toàn quốc đang chờ điều chỉnh, xem xét và phê duyệt, với tổng giá trị khoảng 800.000 tỉ đồng (30 tỉ USD). Nếu những dự án này được kích hoạt trở lại, chúng sẽ tạo ra một thị trường sôi động và thúc đẩy kinh tế một cách mạnh mẽ. Tuy nhiên, do các giải pháp tháo gỡ khó khăn đang tiến triển chậm chạp, nguy cơ doanh nghiệp gặp rủi ro về tài sản rất lớn.