Những kinh nghiệm quan trọng khi đặt cọc mua nhà trả góp

Trong quá trình giao dịch bất động sản, đặt cọc để giữ chỗ bằng tiền hoặc hiện kim là thực tế rất phổ biến. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của mình, không phải ai cũng nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc này. Vì vậy, bài viết dưới đây sẽ cung cấp những kinh nghiệm quan trọng cần biết khi đặt cọc mua nhà.

Đặt cọc và quy định của việc đặt cọc

Đặt cọc là một hành động rất phổ biến trong các giao dịch thương mại, bao gồm cả giao dịch bất động sản. Điều này đặc biệt quan trọng để đảm bảo tính hiệu quả và độ tin cậy của thỏa thuận. Quy định về đặt cọc trong pháp luật Việt Nam nói rõ ràng rằng, bên đặt cọc phải giao cho bên nhận đặt cọc một số tiền hoặc một tài sản có giá trị trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo thực hiện giao kết hợp đồng. Điều này giúp cho việc đàm phán và thực hiện hợp đồng được suôn sẻ, đồng thời giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình giao dịch.

Sau khi hợp đồng được thực hiện và ký kết, tài sản được đặt cọc sẽ được xử lý theo những điều khoản đã được thỏa thuận giữa hai bên. Nếu bên đặt cọc đã thực hiện và đáp ứng đầy đủ các điều kiện trong hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được sử dụng để trừ vào khoản thanh toán đã được đồng ý với mục đích thực hiện nghĩa vụ trả tài sản đặt cọc.

Tuy nhiên, nếu bên đặt cọc không thực hiện và không đáp ứng đầy đủ các điều kiện trong hợp đồng, bên nhận đặt cọc sẽ sở hữu số tài sản đặt cọc đó. Điều này có nghĩa là bên nhận đặt cọc sẽ được quyền sử dụng và chủ sở hữu của tài sản đặt cọc.

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện và đáp ứng các điều kiện trong hợp đồng, bên đó phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc hoặc trả một khoản tiền có giá trị tương đương nếu hai bên đã đồng ý trước đó. Tuy nhiên, trong trường hợp có các thoả thuận đặc biệt giữa hai bên, quyền sở hữu và xử lý tài sản đặt cọc có thể được thực hiện theo những điều khoản được thỏa thuận trước đó.

Những nội dung cơ bản ở trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Trong mọi giao dịch mua bán, bao gồm cả giao dịch mua bán bất động sản, điều quan trọng nhất là nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc phải tuân thủ đúng những quy định pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó, việc đặt cọc phải tuân thủ đạo đức và thuần phong mỹ tục của Việt Nam. Bất kỳ nội dung thỏa thuận nào trong hợp đồng đặt cọc đều phải đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch để đảm bảo sự an toàn và công bằng cho các bên tham gia trong giao dịch mua bán.

Trong hợp đồng đặt cọc, bên bán và bên mua cần thống nhất về việc đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán chính thức. Hơn nữa, hợp đồng đặt cọc cần đưa ra quy định rõ ràng về trách nhiệm và chế độ phạt nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng.

Bên cạnh đó, bên mua và bên bán có thể thỏa thuận đặt cọc với giá trị lớn hơn so với giá trị của tài sản đặt cọc. Việc này cần được ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc và có chế định phạt nếu bên mua vi phạm hợp đồng.

Nếu các điều khoản về phạt cọc không được ghi trong hợp đồng đặt cọc, bên bán chỉ cần trả lại số tiền đã nhận cọc cho bên mua khi hợp đồng mua bán không được thực hiện.

Trong trường hợp bên mua trả một khoản tiền mà không xác định rõ ràng là tiền đặt cọc hay trả trước, khoản tiền này sẽ được coi là tiền trả trước và sẽ được hoàn trả về bên mua nếu không có vi phạm nghĩa vụ hoặc không thực hiện được hợp đồng như thỏa thuận ban đầu.

Những rủi ro có thể xảy ra khi đặt cọc mua nhà

Nhóm 1: Những rủi ro liên quan đến việc quy hoạch đất đai. Trong trường hợp này, có thể xảy ra khi mua nhà đất và phát hiện ra rằng nó bị vướng vào các vấn đề liên quan đến lộ giới, giải tỏa, quy hoạch… Điều đáng lưu ý là nhiều quy hoạch chỉ được công bố sau khi giao dịch được thực hiện, điều này có thể khiến cho người mua và người bán phải hủy bỏ thỏa thuận. Tuy nhiên, không có số liệu thống kê cụ thể cho nhóm rủi ro này.

Nhóm 2: Những rủi ro liên quan đến các thủ tục pháp lý. Trong trường hợp này, thủ tục pháp lý liên quan đến mua bán nhà đất chưa được hoàn thành hoặc chưa được hợp lệ hóa. Ví dụ, có thể là việc nhà chưa được hợp thức hóa xây dựng, chưa được giá hóa hoặc chưa được giải quyết xong vấn đề về đồng sở hữu. Rủi ro này theo thống kê có tỷ lệ lên tới 49%.

Nhóm 3: Những rủi ro liên quan đến việc không có giấy tờ xuất trình từ bên bán. Trong trường hợp này, bên bán không xuất trình các giấy tờ cần thiết, phần lớn được cho là vì đất đang phải thế chấp. Tỷ lệ rủi ro này là 15%.

Nhóm 4: Những rủi ro liên quan đến tư cách của người bán. Điều này có thể xảy ra khi người bán thay đổi ý kiến trong quá trình bán hoặc có các khoản nợ. Nhóm này chiếm tỷ lệ 12%.

Nhóm 5: Những rủi ro liên quan đến tranh chấp. Trong trường hợp này, rủi ro xảy ra khi có tranh chấp liên quan đến đồng sở hữu hoặc về nhà của người bên cạnh. Rủi ro này chiếm tỷ lệ 4%.

Nhóm 6: rủi ro về tư cách của bên bán: Nhóm rủi ro này liên quan đến khả năng bên bán không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về tư cách pháp lý hoặc tài chính để thực hiện giao dịch mua bán. Ví dụ, bên bán có thể không có đủ quyền sở hữu để bán tài sản hoặc không thể trả nợ cho các khoản vay trước đó. Tỷ lệ rủi ro trong nhóm này là 10%.

Nhóm 7: rủi ro về thẩm quyền sở hữu: Nhóm rủi ro này liên quan đến trạng thái sở hữu của tài sản bị tranh chấp hoặc không rõ ràng. Ví dụ, bên bán có thể không có quyền sở hữu tài sản hoặc tài sản đang được thế chấp. Tỷ lệ rủi ro trong nhóm này là 5%.

Nhóm 8: rủi ro về trạng thái pháp lý: Nhóm rủi ro này liên quan đến các vấn đề pháp lý, chẳng hạn như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ hoặc các quy định về môi trường. Các vấn đề này có thể ảnh hưởng đến khả năng sử dụng tài sản hoặc giá trị của tài sản. Tỷ lệ rủi ro trong nhóm này là 3%.

Những kinh nghiệm đặt cọc mua nhà không phải ai cũng biết

Các từ khóa ‘giá rẻ cho thuê văn phòng’, ‘cho thuê văn phòng giá rẻ’ thể hiện nhu cầu lớn về thuê nhà văn phòng với chi phí thấp. Tuy nhiên, điều này cũng mang lại hệ lụy cho những người thuê nhà chưa có kinh nghiệm và có xu hướng chỉ quan tâm đến giá cả. Vì vậy, để đảm bảo an toàn trong việc đặt cọc mua nhà (bao gồm cả chung cư và đất), bên mua nên trang bị cho mình những kiến thức và kinh nghiệm cần thiết:

Phân biệt đặt cọc và trả tiền trước

Như đã đề cập ở trên, đặt cọc là một trong những biện pháp để đảm bảo việc giao kết hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ với biện pháp chế tài đi kèm. Điều này tương đối khác biệt so với trả tiền trước, vì trả tiền trước không có chế tài đi kèm và không đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Điều này cũng gây ra sự khác biệt rõ rệt về quyền lợi tài sản của các bên trong hợp đồng.

Trong trường hợp không có thoả thuận rõ ràng về chế tài hoặc điều khoản chế tài phạt cọc không được đề ra, biện pháp đặt cọc vẫn sẽ được áp dụng theo quy định của Điều 328 tại Luật Dân sự 2015. Việc vi phạm nghĩa vụ sẽ dẫn đến các phát sinh nghĩa vụ phạt cọc, đặc biệt là trong trường hợp số tiền cọc lớn, có thể gây ra thiệt hại đáng kể.

Trong các vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng, nhiều trường hợp các bên đã không quy định rõ ràng về khoản tiền thanh toán là tiền trả trước hay tiền đặt cọc. Tuy nhiên, theo quy định của nghị định số 163/2006/NĐ-CP, nếu khoản thanh toán không được xác định rõ là tiền trả trước hay tiền đặt cọc, thì sẽ được xem như là khoản tiền thanh toán trước. Trong những trường hợp này, tòa án thường sẽ không chấp nhận các yêu cầu phạt cọc vì đặt cọc không được xác lập.

Kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất

Việc kiểm tra tình trạng quy hoạch trước khi đặt cọc mua đất là rất cần thiết để tránh những rủi ro trong quá trình mua bán đất. Việc này giúp người mua đảm bảo được tính hợp pháp của giao dịch, tránh những tình huống không mong muốn sau này.

Nếu đất chưa có sổ đỏ, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc người bán cung cấp các giấy tờ liên quan đến quy hoạch, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các tài liệu khác để kiểm tra tình trạng quy hoạch của mảnh đất. Nếu phát hiện bất kỳ vấn đề gì liên quan đến quy hoạch, người mua nên yêu cầu bên bán giải quyết trước khi tiến hành giao dịch.

Việc kiểm tra quy hoạch cũng giúp người mua đánh giá được giá trị của mảnh đất. Nếu đất nằm trong khu vực quy hoạch có tiềm năng phát triển, giá trị đất sẽ tăng lên và ngược lại. Do đó, người mua cần phải tìm hiểu kỹ trước khi đặt cọc mua đất để đảm bảo rằng họ đang mua một mảnh đất có giá trị thực và không bị lừa đảo.

Tóm lại, việc kiểm tra tình trạng quy hoạch là rất quan trọng trong quá trình mua bán đất, đặc biệt là trước khi đặt cọc mua đất. Việc này giúp người mua tránh được những rủi ro về tính hợp pháp của giao dịch, đánh giá được giá trị của mảnh đất và đảm bảo một giao dịch mua bán đất an toàn và hiệu quả.

Nên đặt cọc số tiền bao nhiêu?

Theo quy định hiện hành, luật pháp không đưa ra quy định cụ thể về mức đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng mới được công nhận có hiệu lực. Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý, để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên, người mua chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị tổng của mảnh đất và căn nhà.

Trên thực tế, để tránh gặp rủi ro, người mua nên cẩn trọng trong việc đặt cọc, tránh để mất số tiền đã cọc sau khi bên bán đưa ra những lý do vô lý để không thực hiện giao dịch.

Để giải quyết vấn đề này, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất bổ sung thêm quy định về định mức tiền đặt cọc trong quá trình ký hợp đồng mua bán. Theo đó, HoREA cho rằng định mức đặt cọc không nên vượt quá 50 triệu đồng trong giao dịch mua nhà. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi cho người mua, đồng thời cũng giúp giải quyết những tranh chấp liên quan đến việc đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà đất.

Công chứng hợp đồng đặt cọc

Theo các quy định của bộ luật dân sự năm 2015, luật nhà ở năm 2014, luật đất đai năm 2013 và luật công chứng năm 2014, các hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực này bắt buộc phải được chứng thực hoặc công chứng, không được quy định bởi bất kỳ điều khoản nào khác. Tuy nhiên, chỉ có các hợp đồng chuyển nhượng đất đai và tài sản gắn liền với đất mới cần phải được công chứng để đảm bảo quyền sử dụng.

Mặc dù không bắt buộc chứng thực hoặc công chứng, để tránh những tranh chấp và rủi ro khác có thể xảy ra, các bên nên thực hiện việc này khi ký hợp đồng đặt cọc. Thực tế đã cho thấy rằng việc đặt cọc chỉ dựa trên sự tin tưởng đã dẫn đến nhiều tranh chấp và vụ kiện. Do đó, việc chứng thực hoặc công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ giúp các bên có thêm sự đảm bảo và minh bạch trong quá trình thực hiện hợp đồng, đồng thời giảm thiểu rủi ro và tranh chấp không cần thiết.

Kiểm tra thông tin chủ sở hữu đất

Thông tin về chủ sở hữu đất là một thông tin cực kỳ quan trọng trong quá trình giao dịch đất đai. Chủ sở hữu là người có quyền định đoạn mảnh đất đó, có quyền tiến hành các giao dịch mua bán và chuyển nhượng, và nếu không kiểm tra kỹ thông tin chủ sở hữu trước khi tiến hành giao dịch thì sẽ rất dễ dẫn đến những tranh chấp, tranh cãi sau này.

Trong trường hợp đất thuộc sở hữu của hộ gia đình hay vợ chồng thì cần phải đảm bảo sự đồng thuận của tất cả các thành viên trong gia đình. Điều này có nghĩa là nếu bất kỳ thành viên nào trong gia đình không đồng ý với quyết định của các thành viên khác thì các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ không thể tiếp tục được. Vì vậy, khi mua bán đất đai, người mua cần yêu cầu các giấy tờ tùy thân, chứng minh chủ sở hữu đất và cũng như văn bản ủy quyền hoặc đồng thuận của tất cả các thành viên trong gia đình.

Nếu không kiểm tra chủ sở hữu đất kỹ càng, các vấn đề có thể xảy ra như vợ đòi lại đất chồng tự ý bán hoặc các thành viên trong gia đình đòi lại đất do người đại diện đứng tên sổ hồng có hành vi tự ý bán mà chưa có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình. Do đó, việc kiểm tra chủ sở hữu đất là việc cực kỳ quan trọng trong quá trình giao dịch đất đai và cần được thực hiện kỹ càng và cẩn trọng.

>>>> Có thể bạn sẽ quan tâm đến Những lưu ý quan trọng khi mua bán bất động sản

Trên đây là những kinh nghiệm đặt cọc mua nhà cơ bản và đặc biệt cần thiết đối với ai đang hoặc sắp có giao dịch mua bán bất động sản. Hy vọng bài biết sẽ giúp người mua có thể tự đưa ra những quyết định hợp lý và đúng đắn.