Giải quyết khủng hoảng nhà ở xã hội: Đề xuất đồng loạt nộp tiền chuyển đổi mục đích đất thành nhà ở xã hội

Tình trạng nhà ở xã hội cho tầng lớp bình dân đang gặp khủng hoảng thiếu, và đáng tiếc là trong một khoảng thời gian dài, nhiều tỉnh thành vẫn không quan tâm đến việc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Điều đáng ngạc nhiên hơn là có tỉnh thành có nhu cầu cao về nhà ở xã hội nhưng lại đề xuất nộp tiền thay vì xây dựng nhà để đáp ứng nhu cầu này.

Đồng loạt kiến nghị nộp tiền thay xây nhà

Theo các báo cáo tổng kết về chương trình phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng đã chỉ ra rằng một trong những nguyên nhân gây khủng hoảng thiếu nhà ở xã hội là việc nhiều địa phương không quan tâm đến việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Đáng chú ý, trong nhiều dự án nhà ở thương mại ở các tỉnh và thành phố, mặc dù yêu cầu bố trí 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhưng lại có văn bản yêu cầu nộp tiền thay vì xây dựng nhà cho người nghèo.

Theo tài liệu được Thanh Niên thu thập, vào tháng 8 năm 2019, Bộ Xây dựng đã nhận được một đề nghị từ UBND tỉnh Bình Định liên quan đến việc không dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội cho các dự án nhà ở thương mại và dự án đầu tư đô thị trên địa bàn, và đề nghị này đang được đánh giá ý kiến.

Bộ Xây dựng đã nêu ý kiến rằng theo quy định pháp luật, các dự án phát triển đô thị và nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên tại các đô thị loại 3 trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Nếu tỉnh Bình Định đề xuất không tuân thủ việc dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội trong các dự án đô thị mới và cho phép chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ này bằng hình thức nộp tiền, thì cần làm rõ các yếu tố sau đối với từng dự án: nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội trong khu vực dự án; tính phù hợp của việc bố trí quỹ đất 20% tại từng dự án; sự phù hợp với chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Báo cáo này sẽ được gửi đến Thủ tướng để xem xét đối với từng dự án.

Dự án khu đô thị Việt Hòa – Thanh Bình, có quy mô 13,5 ha tại TP.Hải Dương, tỉnh Hải Dương, là một ví dụ khác về thành công của Công ty TNHH Tập đoàn Quang Giáp trong vai trò là chủ đầu tư. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết vào tháng 12 năm 2017.

UBND tỉnh Hải Dương và Ban Thường vụ Tỉnh ủy Hải Dương đã họp và đồng ý không dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội trong khu đô thị này từ giai đoạn quy hoạch. Theo đó, khi triển khai dự án, chủ đầu tư sẽ phải thanh toán bằng tiền để đóng góp vào quỹ phát triển nhà ở xã hội của tỉnh theo quy định. Đồng thời, UBND tỉnh Hải Dương đã đề xuất lên Chính phủ cho phép thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền.

Tháng 6 năm 2020, Bộ Xây dựng đã đưa ra ý kiến khẳng định rằng theo quy định pháp luật, dự án cần phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, sau khi xem xét, Bộ Xây dựng nhận thấy có thể xem xét cho phép dự án không bố trí quỹ đất 20% nhưng điều kiện kèm theo là phải bố trí quỹ đất khác tương ứng trên địa bàn, đồng thời nộp đủ tiền phát triển nhà ở xã hội tương ứng 20% quỹ đất tại dự án. UBND tỉnh Hải Dương đã yêu cầu các chủ đầu tư có quỹ đất nhà ở xã hội trên địa bàn triển khai các dự án một cách khẩn trương để đáp ứng nhu cầu của cộng đồng tại địa phương.

UBND tỉnh Quảng Nam đã gửi văn bản kiến nghị đến Chính phủ vào tháng 12 năm 2020, yêu cầu không bố trí 20% quỹ đất nhà ở xã hội tại dự án khu đô thị kiểu mẫu Tây Bắc với quy mô 76 ha ở P.Tân Thạnh, TP.Tam Kỳ (tỉnh Quảng Nam). Theo quy định, 20% quỹ đất nhà ở xã hội tương đương hơn 5 ha.

Tháng 4 năm 2021, UBND TP. Đà Nẵng đã đề nghị Chính phủ không sử dụng 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án “Không gian sáng tạo”, diện tích hơn 17 ha, tọa lạc tại Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng.

Đối với hai dự án tại Quảng Nam và Đà Nẵng, Bộ Xây dựng đã đưa ra ý kiến thuộc thẩm quyền và yêu cầu xem xét, chấp thuận của Thủ tướng, kèm theo các điều kiện về làm rõ quy hoạch và bố trí quỹ đất tương ứng.

 Kéo dài tình trạng lệch pha cung – cầu thị trường bất động sản

Vào tháng 12 năm 2020, UBND tỉnh Đồng Nai đã gửi một văn bản đề xuất cho Chính phủ nhằm được phép thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội thông qua việc nộp tiền tại ba dự án trên địa bàn Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Các dự án này bao gồm: dự án khu dân cư đô thị The Lake tại xã Long Tân với quy mô 35,3 ha, dự án khu dân cư đô thị tại xã Long Tân với quy mô hơn 34 ha, và dự án khu dân cư tại xã Phước Thiển với quy mô gần 53 ha.

Bộ Xây dựng đã đưa ra ý kiến rằng cả 3 dự án đã đề cập đều phải cấp quỹ đất 20% cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, tỷ lệ phát triển nhà ở xã hội tại Đồng Nai hiện chỉ đạt 15%, và Huyện Nhơn Trạch chỉ đạt 10% so với chương trình phát triển nhà ở xã hội của địa phương.

Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND tỉnh Đồng Nai dành 20% quỹ đất tại các dự án đã đề cập để phát triển nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội vẫn còn khá lớn trên địa bàn và tập trung nỗ lực phát triển trong lĩnh vực này.

Trường hợp UBND tỉnh Đồng Nai không dành quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở xã hội như đã quy định, cần tiếp tục làm rõ sự không phù hợp và báo cáo Thủ tướng để được xem xét. Trong trường hợp được chấp thuận, cần bố trí quỹ đất tương ứng và nộp tiền phát triển nhà ở xã hội tương ứng với 20% quỹ đất tại 3 dự án đó.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, hiện tại pháp luật cho phép nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội thông qua hai hình thức: xây dựng nhà hoặc nộp tiền. Ông cho rằng việc nhiều địa phương ủng hộ doanh nghiệp và đề xuất xin cấp Thủ tướng cho phép nộp tiền sử dụng đất thay vì xây dựng nhà ở xã hội không vi phạm pháp luật.

Tình trạng lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản kéo dài đã gây ra hệ lụy. Người có nhu cầu ở thực không thể mua được nhà, trong khi xã hội lại có dư thừa nhà ở cao cấp. Điều này đòi hỏi các địa phương phải rà soát và xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở một cách kỹ lưỡng, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân và tránh lãng phí nguồn lực.

Theo các chuyên gia, trong nhiều năm qua, các báo cáo thống kê và tổng kết về thị trường bất động sản từ Bộ Xây dựng đã liên tục đề cập đến tình trạng lệch pha cung – cầu: sự thừa hụt nhà cao cấp và thiếu hụt nhà bình dân.

Sau khi luật Nhà ở 2014 và luật Kinh doanh bất động sản 2014 được ban hành và có hiệu lực, nhiều người đã kỳ vọng rằng tình trạng lệch pha cung – cầu trong lĩnh vực này sẽ được giải quyết. Tuy nhiên, đến nay, dù hai bộ luật này đã tiếp tục trải qua quá trình sửa đổi, bổ sung và đang chờ Quốc hội thông qua và ban hành, vấn đề về sự không cân bằng trong cơ cấu nguồn cung nhà ở xã hội vẫn tiếp tục tồn tại.

Nhiều báo cáo nghiên cứu từ các hội nghề nghiệp và công ty liên quan đến thị trường bất động sản nhấn mạnh rằng căn hộ bình dân đã “tuyệt chủng” tại các đô thị đặc biệt và trung tâm chính của thị trường bất động sản như TP.HCM và Hà Nội. Hiện tượng này gần như tắt đi cơ hội sở hữu nhà ở cho những người thu nhập thấp và tầng lớp bình dân sinh sống tại các đô thị lớn.

Cần quy định đặc thù để phát triển nhà ở xã hội

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng thực tế không thiếu những trường hợp vì thu hút đầu tư mà địa phương phải ưu tiên, ưu đãi nhiều cho doanh nghiệp, thậm chí là ‘chiều chuộng hết nấc’ để thu hút nguồn lực phát triển tỉnh. Trong đó, cũng có nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phát triển nhà ở xã hội nên thường chọn hình thức nộp tiền sử dụng đất thay vì xây nhà ở xã hội và được địa phương ủng hộ.

Nhà ở xã hội dạng căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu chủ yếu ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, TP.Đà Nẵng, Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, nơi có nhiều khu công nghiệp. Tuy nhiên, tại những địa phương khác, với văn hóa và tập quán sinh sống chưa quen thuộc với căn hộ chung cư, và giá đất vẫn còn thấp, nhu cầu chủ yếu của người dân vẫn là nhà đất. Xây dựng căn hộ chung cư trong nhà ở xã hội ở những nơi này có thể gây ra tình trạng bỏ hoang và lãng phí tài nguyên.

Ông Đính đã đề xuất rằng cần thiết lập một quy định nghiêm ngặt về ưu tiên phát triển 20% đất để xây dựng nhà ở xã hội tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, TP.Đà Nẵng, Đồng Nai, Bình Dương… nhằm tăng cường an sinh xã hội và hỗ trợ nhiều người nghèo, công nhân tiếp cận nhà ở, từ đó ổn định cuộc sống. Thậm chí, ông Đính không loại trừ khả năng áp dụng các quy định đặc thù riêng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.