Dự án Trùm Mền: Sự Thụt Lùi trong Định Giá Đất và Sự ‘Tắc’ của Nguồn Lực

Trong thời gian gần đây, các khó khăn trong việc xác định giá đất đã tạo ra những trở ngại đáng kể, ảnh hưởng tiêu cực đến việc huy động nguồn lực từ tài sản đất đai.

Nhà nước, doanh nghiệp, người dân đều thiệt

Dựa vào thống kê từ Tổ công tác của Thủ tướng về việc rà soát, đôn đốc, và hướng dẫn giải quyết những khó khăn, trở ngại trong quá trình thực hiện các dự án bất động sản cho cả địa phương và doanh nghiệp trên toàn quốc, đã xác định tồn tại hơn 1.000 dự án gặp vướng mắc pháp lý. Trong số này, rất nhiều trở ngại xuất phát từ việc không thực hiện đúng quy trình định giá và tính toán tiền sử dụng đất, điều này gây cản trở cho khả năng triển khai của các dự án.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã thông tin rằng hiện tại thành phố đang đối mặt với hơn 100 dự án bị tắc đứng ở giai đoạn tính tiền sử dụng đất, chiếm phần lớn trong tổng số hơn 300 dự án đang bị “kẹt” trên khắp thành phố. Giả định mỗi dự án có mức đầu tư trung bình 2.000 tỉ đồng, sự không thể triển khai 100 dự án này dẫn đến một khoản đầu tư tổng cộng ước tính khoảng 200.000 tỉ đồng bị đóng băng. Hơn nữa, tình hình này cũng đồng nghĩa với việc mất mát 20.000 tỉ đồng trong thuế VAT 10%, do không thể thực hiện các dự án này. Nếu giả định mỗi dự án đạt lợi nhuận 20% mỗi dự án, tương đương khoảng 400 tỉ đồng mỗi dự án, nhà nước có thể bỏ lỡ việc thu thuế thu nhập doanh nghiệp hàng chục ngàn tỉ đồng. Tự nhiên, khi các dự án vẫn bị đình trệ, nhà nước cũng không thể tận dụng được khoản thu tiền sử dụng đất khổng lồ.

Ngoài ra, tình trạng thiếu hụt nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường BĐS đã dẫn đến tình trạng các dự án đang “đứng hình”. Việc tồn kho dự án không chỉ đẩy giá nhà lên cao, mà còn tạo ra tình trạng neo giữa những ngưỡng cao đối với giá cả. Điều này chưa tính đến số tiền khổng lồ mà các doanh nghiệp đã đầu tư để mua đất cho những dự án này. Đa phần số tiền này đến từ việc vay ngân hàng và huy động trái phiếu với lãi suất trung bình 10% mỗi năm, gây ra những tổn thất vô cùng đáng kể cho doanh nghiệp.

Trên lãnh thổ của Thành phố Hồ Chí Minh, chưa tính đến hiện thời, vẫn còn tồn tại khoảng 81.000 căn nhà với tình trạng chưa có sổ hồng được cấp. Trong con số này, đa số đều thuộc về các dự án yêu cầu phải thực hiện đánh giá lại giá trị đất để áp dụng cho việc tính toán tiền sử dụng đất bổ sung. Tuy nhiên, quá trình định giá đất cũng đã bị “tắc” trong suốt nhiều năm. Sự trì trệ này không chỉ gây thất vọng và thất thoát cho cả người dân và doanh nghiệp do không thể có sổ hồng, mà còn gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước bởi một khoản tiền không hề nhỏ đã không thể thu về.

Chủ đầu tư của một dự án tại Bình Dương đã tiết lộ rằng từ giữa năm 2022 đến nay, dự án của công ty ông đã gặp khó khăn trong việc định giá đất, mắc kẹt trong tình trạng “tắc” không thể vượt qua. Dù công ty đã thực hiện nhiều lần thẩm định giá và trình chứng thư thẩm định, nhưng mọi nỗ lực đều bị từ chối và yêu cầu làm lại, dẫn đến sự trì trệ không thể tiến xa hơn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến dự án của công ty ông mà còn lan rộng ra nhiều dự án khác cùng đối mặt với tình trạng tương tự. Trong khoảng thời gian từ đầu năm đến nay, tại Bình Dương, chỉ có hai dự án duy nhất đã có thể hoàn tất việc đóng tiền sử dụng đất, tạo thêm áp lực đối với việc triển khai các dự án mới.

“Đơn vị thẩm định giá trình chứng thư thẩm định giá lên, nhưng cơ quan chức năng nói thấp, yêu cầu về thẩm định giá lại. Hiện trên địa bàn tỉnh chỉ có một công ty thẩm định giá dám đứng ra đấu thầu để thẩm định giá, còn các công ty khác đã ngừng hoạt động vì sợ trách nhiệm. Trong khi các cơ quan chức năng cũng hoạt động kiểu bữa nắng bữa mưa, không ai dám duyệt thẩm định giá đất vì không biết giá nào là đúng, sợ sau này bị quy vào tội làm thất thu ngân sách. Việc thẩm định giá đất tỉnh Bình Dương đang hỏi ý kiến của Bộ TN-MT khiến hầu hết các dự án ở đây đứng hình”, vị này cho hay.

Tắc vì cán bộ sợ ký

Theo Luật sư Hoàng Thu từ Đoàn luật sư TP.HCM, hiện nay đang có hai vấn đề nổi lên cần được quan tâm và giải quyết.

Trong ngữ cảnh hiện tại, một vấn đề trỗi dậy là tâm lý e ngại trách nhiệm và sự rủi ro pháp lý của bộ phận cán bộ, công chức, và viên chức nhà nước tham gia vào lĩnh vực đất đai và tài chính đất đai. Do lo sợ những hậu quả tiềm ẩn trong việc thực hiện nhiệm vụ, họ thường quyết định đẩy lùi, làm trì hoãn, và quản lý hồ sơ một cách không minh bạch. Điều này dẫn đến việc họ không dám đề xuất các quyết định quan trọng hoặc thiết lập mức giá đất cao hơn so với giá thị trường, nhằm đảm bảo sự “an toàn”. Một ví dụ cụ thể là việc định giá khởi điểm vượt cao trong các phiên đấu giá, nhưng kết quả lại thất bại do thiếu người tham gia.

Thực tế là nhiều doanh nghiệp thẩm định giá đất đã không tham gia quá trình định giá để xác định giá tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho các dự án bất động sản, nhằm đóng góp vào ngân sách quốc gia. Lý do cho việc này phần là do sợ tránh trách nhiệm và lo ngại về nguy cơ pháp lý trong việc thực hiện công tác thẩm định giá đất. Tình hình này là minh chứng cho việc các quy định của Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản liên quan vẫn còn nhiều hạn chế, cần phải được điều chỉnh và hoàn thiện một cách toàn diện. Do đó, việc tập trung xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật là điều cần thiết để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tế hiện tại.

Với mục tiêu thúc đẩy quá trình định giá đất một cách nhanh chóng và hiệu quả, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đã đề xuất việc ủy quyền cho một cơ quan nhà nước, trong đó Sở Tài chính được xem là lựa chọn tối ưu, để chủ trì và tham mưu cho toàn bộ quá trình định giá đất và thẩm định giá đất, tuân theo quy định của Luật Đất đai 2003. Quan trọng hơn, việc này không nên tách rời các giai đoạn trong công tác định giá đất – thẩm định giá đất như hiện nay theo Luật Đất đai 2013, trong đó Sở TN-MT đảm nhận việc định giá đất và sự gần gũi với Sở Tài chính trong việc thẩm định giá đất.

Ông Châu đã đề xuất rằng việc ủy quyền cho một cơ quan nhà nước quản lý toàn bộ quá trình định giá đất và thẩm định giá đất hoàn toàn tương thích với hướng đi của Nghị quyết số 18. Ông đã so sánh việc này với việc Chính phủ đang xem xét việc giao trách nhiệm quản lý và điều hành giá xăng dầu cho một bộ duy nhất, thay vì phân chia giữa hai bộ như hiện tại. Ông Châu cũng đã bổ sung rằng sự lo lắng về trách nhiệm và rủi ro pháp lý trong việc định giá đất và thẩm định giá đất yêu cầu một cách cấp bách và bền vững “công thức hóa” quá trình tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các dự án bất động sản và nhà ở thương mại đô thị, thay vì phải dựa vào việc thuê các đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như hiện tại.