Dự án đối mặt nguy cơ ‘tắc’ nếu không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về xác định giá đất và dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã loại bỏ phương pháp thặng dư, nhằm tăng tính công bằng và minh bạch trong việc xác định giá trị đất, loại bỏ các yếu tố không rõ ràng và giảm thiểu rủi ro về định giá không công bằng.

Sao lại bỏ phương pháp sử dụng nhiều nhất ?

Luật Đất đai năm 2013 quy định 5 phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, và phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, dự thảo luật lần này chỉ quy định 4 phương pháp và loại bỏ phương pháp thặng dư.

Theo các chuyên gia kinh tế và bất động sản, phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi ở nhiều địa phương để tính tiền sử dụng đất cho các dự án, và đây là phương pháp mà các chủ đầu tư áp dụng nhiều nhất do tính toán cơ bản. Nếu quyết định loại bỏ phương pháp này, có thể gây ảnh hưởng đến thời gian thực hiện thủ tục dự án và dẫn đến sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường tiếp tục tồn tại.

Nhiều năm khổ khăn vì không thể đóng tiền sử dụng đất cho dự án, lãnh đạo Công ty bất động sản Anh Tuấn (TP.HCM) đã tiết lộ rằng trong thời gian gần đây, rất nhiều dự án bất động sản đã bị trì trệ vì vấn đề này. Đặc biệt, tại TP.HCM hiện có đến 156 dự án bị tắc, trong đó khoảng 70% liên quan đến việc không thể tính được tiền sử dụng đất. Một dự án tiêu biểu của công ty đã trải qua 5 năm mà vẫn chưa thể tính được tiền sử dụng đất, mặc dù công ty rất mong muốn có thể đóng tiền để được xin phép xây dựng và triển khai dự án. Trong số 5 phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất, phương pháp thặng dư đang được sử dụng nhiều nhất và mang lại hiệu quả tốt nhất. Tuy nhiên, nếu dự thảo luật Đất đai sửa đổi loại bỏ phương pháp này, tình trạng trì trệ sẽ trở nên nghiêm trọng hơn.

Lãnh đạo công ty này đã nói thẳng rằng, thay vì loại bỏ, chúng ta nên giữ lại phương pháp này và loại bỏ phương pháp chiết trừ cũng như phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ra khỏi danh sách các phương pháp định giá đất được phép áp dụng tại Việt Nam. Họ cho rằng, doanh nghiệp và cả cán bộ nhà nước cần một công thức và cách tính rõ ràng, dễ hiểu để mọi người có thể đọc và áp dụng ngay. Hiện tại, việc giao việc thẩm định giá đất cho tư vấn không ổn định và dễ dẫn đến những vấn đề tiêu cực. Sự thiếu một công thức tính rõ ràng cũng khiến các cán bộ thực thi e ngại và gặp nhiều rủi ro. Nếu không có phương pháp này, các dự án nhà ở, thương mại dịch vụ và đất sản xuất hỗn hợp sẽ không thể tính tiền sử dụng đất được, vì bốn phương pháp còn lại không đáp ứng đầy đủ cho tất cả các loại hình sử dụng đất.

“Phương pháp thặng dư đang được áp dụng rộng rãi tại các nước trên thế giới với hai giả định cơ bản. Giả định thứ nhất liên quan đến tổng chi phí đầu tư, trong khi giả định thứ hai liên quan đến tổng doanh thu. Thông qua việc trừ tổng chi phí đầu tư giả định từ tổng doanh thu giả định, chúng ta có thể đo lường tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Tuy nhiên, hiện tại cơ sở tính toán tổng chi phí đầu vào vẫn chưa được hợp lý, đặc biệt là việc khấu trừ chỉ khoảng 25% chi phí bồi thường. Ví dụ, trong một dự án trị giá 100 tỷ đồng, chỉ có 25 tỷ đồng được khấu trừ. Thậm chí, một số chi phí không được tính vào chi phí đầu tư như các chi phí không xác định tên. Chi phí lãi vay của doanh nghiệp cũng bị giới hạn ở mức độ nào đó, không được tính toàn bộ. Chi phí quảng cáo và bán hàng cũng bị hạn chế không quá 15%. Khi tổng chi phí đầu vào bị ép giảm, tổng doanh thu đầu ra của doanh nghiệp sẽ bị đẩy lên mức cao hơn do sự can thiệp từ nhà nước. Điều này gây thiệt hại cho các doanh nghiệp. Vì vậy, việc bỏ đi phương pháp này sẽ dẫn đến mất một phương pháp định giá đất. Chúng ta cần duy trì phương pháp này vì nó là hợp lý, không chỉ để tránh tổn thất ngân sách nhà nước mà còn để hỗ trợ các doanh nghiệp triển khai dự án nhanh chóng”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Sai lầm cả về khoa học và thực tiễn

Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), cho rằng việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất trong luật Đất đai sửa đổi có đủ cơ sở khoa học và thực tiễn. Ông khẳng định rằng việc bãi bỏ phương pháp này sẽ là một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Để xác định giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, không thể áp dụng cùng một phương pháp cho tất cả, mà cần dựa trên các điều kiện cụ thể của từng loại đất, bao gồm dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, tình hình thị trường, giao dịch và khả năng sinh lợi của đất.

Trên toàn cầu, các quốc gia đã xây dựng phương pháp thặng dư dựa trên việc kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào việc định giá đất đai và tài sản thể hiện. Phương pháp này bắt đầu bằng việc tính tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí để tạo ra giá trị thặng dư, từ đó xác định giá trị sử dụng đất. Đặc biệt, những khu đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này, mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Cũng theo ông Thỏa, việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế, vì phương pháp thặng dư dựa trên mục đích sử dụng tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không dựa trên mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh hay thu nhập.

Ông Thỏa đã nói rằng: “Đến nay, dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đã quyết định loại bỏ phương pháp thặng dư. Do đó, Bộ TN-MT sẽ phải tiến hành nghiên cứu và ban hành một phương pháp định giá đất mới, là sự kết hợp giữa hai phương pháp thu nhập và thặng dư hiện tại. Điều này đòi hỏi một công việc vô cùng khó khăn và không hề đơn giản.”

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, đã lên tiếng rằng trong dự thảo luật Đất đai sửa đổi, cần loại bỏ phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khỏi danh sách các phương pháp định giá đất được phép áp dụng tại Việt Nam. Thay vào đó, cần bổ sung phương pháp thặng dư để so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập để tạo thành 3 phương pháp áp dụng để định giá các thửa đất, khu đất cụ thể tại Việt Nam.