Đánh giá không chính xác giá trị đất dựa trên nguyên tắc thị trường

Theo Ủy ban Kinh tế Quốc hội, dự thảo luật Đất đai sửa đổi quy định về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” vẫn còn thiếu sự rõ ràng. Có một sự đánh giá rằng các quy định hiện tại không đưa ra hướng dẫn cụ thể và minh bạch về cách thức áp dụng nguyên tắc thị trường trong việc định giá đất. Điều này gây ra những bất đồng và khó khăn trong việc thực hiện quy định này, đồng thời tạo ra một môi trường không rõ ràng và không công bằng trong việc định giá đất.

Ủy ban Kinh tế Quốc hội đã hoàn thành việc thẩm tra dự án luật Đất đai sửa đổi và vừa công bố báo cáo kết quả. Báo cáo này cung cấp một cái nhìn tổng quan về các điểm chính của dự án luật và đề xuất các điều chỉnh, thay đổi để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Các thành viên trong Ủy ban đã tiến hành cuộc tranh luận chặt chẽ và tiếp thu ý kiến đa dạng từ các chuyên gia, các bên liên quan và công chúng để đảm bảo tính công bằng và chính xác của báo cáo. Báo cáo thẩm tra này sẽ được trình lên Quốc hội để các đại biểu thảo luận và thông qua trong tương lai gần nhằm đưa ra cơ sở pháp lý cho việc cải thiện quản lý và sử dụng đất đai tại quốc gia.

Bản thẩm tra này là phiên bản đã được chỉnh sửa lần thứ hai, sau khi Chính phủ đã tiếp thu ý kiến của các đại biểu Quốc hội trong kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 năm 2022, cũng như góp ý của nhân dân trong đầu năm 2023 vừa qua. Các điều chỉnh và bổ sung trong bản thẩm tra này nhằm nâng cao tính khách quan, công bằng và hiệu quả của dự án luật.

Về vấn đề định giá đất, cơ quan thẩm tra Quốc hội thông báo rằng, dự thảo luật được trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 đã quy định nguyên tắc và phương pháp định giá đất phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.

Dự thảo luật đã được gửi để nhận ý kiến của nhân dân và đã được chỉnh sửa để điều chỉnh quy định nguyên tắc và phương pháp định giá đất theo giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Hiện tại, phiên bản dự thảo mới nhất đã được điều chỉnh và bổ sung thành “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Ủy ban Kinh tế đã đưa ra quan điểm rằng, dự thảo luật về phương pháp định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường chưa thể coi là rõ ràng và không đảm bảo đầy đủ, toàn diện các yêu cầu được đề ra trong Nghị quyết số 18 của Hội nghị Trung ương lần thứ 5, khóa XIII, liên quan đến việc đổi mới chính sách đất đai.

Sau đó, Ủy ban Kinh tế đã đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo để làm rõ và đánh giá những tác động cụ thể, đặc biệt là tính khả thi của quy định, trong đó đề nghị đánh giá tác động kinh tế-xã hội đến các đối tượng khác nhau trong trường hợp có sự thay đổi về phương pháp, cách thức định giá đất.

Ngoài ra, Ủy ban cũng yêu cầu làm rõ khái niệm “giá đất” hoặc “giá quyền sử dụng đất” và mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”. Đồng thời, quy định cũng cần rõ ràng những “yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất”.

Lo bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026 khó khả thi

Thông qua tờ trình mới nhất, Chính phủ đã loại bỏ quy định về khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, công khai và áp dụng từ ngày 1.1 hàng năm. Thay vào đó, quy định mới đã được ban hành để áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1.1.2026. Quyết định này đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc thực hiện nguyên tắc định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho sự phát triển và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Theo một số ý kiến của Ủy ban Kinh tế, ban hành bảng giá đất hàng năm có thể tạo ra những hạn chế và khó khăn. Điều này bao gồm tăng chi phí, thủ tục, thời gian và nhân lực, đặc biệt khi không có sự biến động về giá đất. Ủy ban Kinh tế cũng cho rằng không phải tất cả các loại đất và khu vực đều có sự biến động về giá. Đồng thời, đối với những khu vực có giá đất tăng cao, việc điều chỉnh giá không thể thực hiện kịp thời.

Có những đề xuất rằng, nhằm tăng tính minh bạch và sự công bằng trong định giá đất, chúng ta nên xem xét việc quy định ban hành bảng giá đất mỗi 2-3 năm và hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.

Hơn nữa, một ý kiến đề nghị là sau ngày 1.1.2026, chúng ta chỉ nên ban hành bảng giá đất ban đầu và hàng năm chỉ áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Trong quá trình thực hiện, nếu có các biến động vượt quá 20% tại các khu vực, chúng ta có thể điều chỉnh hệ số điều chỉnh để đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp với thực tế.

Ủy ban Kinh tế cũng khuyến nghị thực hiện một đánh giá kỹ lưỡng về tính khả thi của việc thiết lập bảng giá đất hàng năm, dự kiến áp dụng từ ngày 1.1.2026. Đồng thời, họ cần nghiên cứu và xác định một lộ trình phù hợp, cùng với các biện pháp linh hoạt, đặc biệt là đối với các khu vực sâu, xa và khó khăn trong việc thu thập dữ liệu đầu vào cho bảng giá đất hàng năm. Trường hợp không thể hoàn thành việc xây dựng bảng giá đất hàng năm đến ngày 1.1.2026, các giải pháp thay thế sẽ được đề xuất.