Chiến lược chống dàn xếp trong quy trình đấu giá: Một số đề xuất cần xem xét

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chính thức gửi văn bản đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường, với mục đích kiến nghị các biện pháp chống dàn xếp trong quy trình đấu giá.

Theo đó, HoREA đề nghị áp dụng nguyên tắc định giá đất dựa trên thị trường và bổ sung yếu tố vị trí (địa điểm) của thửa đất và khu đất như căn cứ định giá, thay vì chỉ áp dụng nguyên tắc phương pháp định giá đất dựa trên thị trường.

Tôi đề xuất việc xây dựng và hoàn thiện nguyên tắc nhằm đảm bảo tính độc lập giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp thẩm định giá, chuyên gia phản biện, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan/người có thẩm quyền quyết định giá đất. Mục tiêu là tạo ra các biện pháp bảo đảm sự độc lập này, nhằm ngăn chặn thông đồng và dàn xếp giá, những hành vi có thể gây thất thu ngân sách Nhà nước.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay có tổng cộng bốn chủ thể tham gia vào quá trình định giá đất và thẩm định giá đất, quyết định giá đất cho các dự án bất động sản trên địa bàn cấp tỉnh. Chính phủ địa phương (Sở Tài nguyên và Môi trường), Hội đồng thẩm định giá đất và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều có vai trò quan trọng trong quyết định giá đất cụ thể. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng tham gia vào quá trình đấu giá và chuyên gia phản biện được mời tham gia vào Hội đồng thẩm định giá đất, có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ “phản biện độc lập” đối với hoạt động định giá và thẩm định giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra quyết định giá đất.

Theo HoREA, pháp luật về đất đai hiện hành quy định 5 phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, hiện tại, phương pháp thặng dư đang được sử dụng rộng rãi để định giá đất và xác định giá cụ thể cho tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong các dự án bất động sản và nhà ở thương mại đô thị. Tuy nhiên, kết quả định giá đất từ phương pháp này chưa thực sự đáng tin cậy.

Theo các chuyên gia, trong trường hợp cùng một dự án bất động sản, nếu chỉ có một doanh nghiệp thẩm định giá và áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau, kết quả định giá sẽ khác nhau với sự chênh lệch khoảng 17%. Nếu có hai doanh nghiệp thẩm định giá khác nhau áp dụng cùng một phương pháp định giá đất, kết quả cũng sẽ chênh lệch khoảng 17%.

Các phương pháp định giá đất đã đề cập trên đều mang những hạn chế và thiếu sót, đặc biệt là trong việc sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, cần dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất. Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu này chưa đầy đủ, chưa chính xác và chưa được cập nhật theo thời gian thực.

Đáng chú ý, hiện tại pháp luật về đất đai chưa có quy định về việc định giá đất hàng loạt, mặc dù thực tế đã sử dụng phương pháp này để xây dựng bảng giá đất. Phương pháp định giá đất tiên tiến này đã được áp dụng thành công trong nhiều quốc gia.

Theo HoREA, đề nghị giao toàn bộ hoạt động định giá đất và thẩm định giá đất cho 1 cơ quan nhà nước phù hợp nhất là Sở Tài chính, như quy định của Luật Đất đai 2003, thay vì “cắt khúc” công tác này như quy định hiện nay theo Luật Đất đai 2013, giao cho cả Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và Môi trường.