Giải quyết vấn đề khan hiếm nhà ở xã hội: Phương pháp tháo gỡ chướng ngại vật

Sự chặn đứng của các quy trình, cơ chế và nguồn vốn đang tạo ra những trở ngại đáng kể cho mục tiêu xây dựng một triệu căn hộ nhà ở xã hội do Chính phủ đề ra. Trong khi đó, hàng triệu người thu nhập thấp và đối tượng chính sách đang mong chờ từng ngày để có thể sở hữu một ngôi nhà giá rẻ, mang lại sự ổn định và thịnh vượng cho cuộc sống của họ.

Chính sách nhà ở xã hội bộc lộ nhiều hạn chế

Ngày 31.5, Báo Thanh Niên đã tổ chức buổi tọa đàm trực tuyến mang chủ đề “Tháo gỡ điểm nghẽn nhà ở xã hội”. Trong bài phát biểu khai mạc tọa đàm, nhà báo Đặng Thị Phương Thảo, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên, đã nhấn mạnh về sự quan tâm lớn của dư luận xã hội đối với vấn đề nhà ở xã hội (NOXH). Trong suốt nhiều năm qua, việc thiếu nguồn cung nhà ở xã hội vẫn là một bài toán khó khăn chưa được giải quyết, trong khi sở hữu một căn hộ NOXH lại là nguyện vọng của nhiều người, đặc biệt là người trẻ. Gần đây, tại Hà Nội, tình trạng người dân chen lấn để nộp hồ sơ mua căn hộ NOXH dự án NHS Trung Văn (Phường Trung Văn, Quận Nam Từ Liêm) đã trở thành vấn đề nóng, đồng thời xuất hiện tình trạng cò rao bán căn hộ NOXH với nguy cơ lợi dụng chính sách nhân văn của nhà nước.

Vì vậy, tọa đàm đã trở thành một phương tiện quan trọng để các cơ quan ban ngành lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp (DN). Đồng thời, các chuyên gia chính sách, đại diện từ Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và các tổ chức liên quan đã cung cấp những giải pháp đáng giá nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngôi nhà ở xã hội (NOXH) và đảm bảo an sinh xã hội. Như nhà báo Đặng Thị Phương Thảo đã phát biểu trong diễn đàn.

Trong bối cảnh nhà ở xã hội (NOXH), ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đã tổng kết tình hình hiện tại. Trên toàn quốc, đã hoàn thành 307 dự án NOXH với quy mô 157.000 căn, diện tích tổng cộng 8 triệu m2, và hiện đang triển khai 418 dự án khác. Trong số đó, đã có 100 dự án được cấp phép và tiến hành xây dựng. Tuy nhiên, ông Hưng cũng nhận thức rằng khi thực hiện Luật Nhà ở năm 2014 và các hướng dẫn đầu tư vào NOXH, một số nhóm chính sách đã gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Việc giải quyết vấn đề cung cấp nhà ở xã hội đối mặt với nhiều thách thức. Một trong số đó là quy định cứng nhắc về việc phải dành 20% diện tích đất trong các dự án nhà thương mại và khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội theo luật Đầu tư. Tuy nhiên, điều này không phù hợp trong trường hợp như các khu nghỉ dưỡng trên triền núi cao hoặc resort. Đồng thời, việc bố trí nhà ở xã hội trong các dự án chung cư cao cấp cũng đối diện với vấn đề về chi phí vận hành đối với người thu nhập thấp. Hiện tại, chỉ khoảng 35% diện tích quỹ đất được đáp ứng theo yêu cầu về nhà ở xã hội.

Thứ hai, quy định về trình tự làm nhà ở xã hội không khác biệt so với nhà ở thương mại, thậm chí có thêm nhiều bước. Thứ ba, nhóm chính sách đang xem xét xác minh đối tượng và điều kiện để được hưởng nhà ở xã hội. Theo quy định của Điều 49, Luật Nhà ở, có 10 đối tượng, nhưng không có quy định cụ thể để phân biệt điều kiện hưởng theo từng trường hợp.

Mặc dù có chính sách hỗ trợ chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp khoảng 50%, cùng với các ưu đãi tiếp cận vốn, nhưng hiện tại các chính sách này chưa thực sự hiệu quả. Vấn đề chính nằm ở việc dù có được ưu đãi, chủ đầu tư không được tính vào giá bán, dẫn đến việc họ không thực sự hưởng lợi và do đó không thu hút được doanh nghiệp.

Nguồn tài chính cho phát triển nhà ở xã hội vẫn đang gặp khó khăn. Theo ông Hưng, từ năm 2016 đến 2021, chỉ có thể bố trí được 3.163 tỉ đồng từ nguồn vốn tín dụng, trong khi nhu cầu đạt khoảng 9.000 tỉ đồng, được cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay đối tượng người mua. Đối với doanh nghiệp, chưa có sự bố trí đáng kể, và gần đây mới có gói hỗ trợ trị giá 120.000 tỉ đồng.

500 ngày làm thủ tục mới được cấp chủ trương đầu tư

Ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Hòa Bình Group, đã chia sẻ về những khó khăn trong quá trình triển khai dự án nhà ở xã hội (NOXH). DN của ông sở hữu hai khu đất sạch tại Quận Hoàng Mai, Hà Nội, với quy hoạch chi tiết từ UBND TP.Hà Nội từ năm 2015, bao gồm mật độ, chiều cao, dân số… Tuy nhiên, nếu xây dựng dự án nhà ở thương mại với diện tích xây dựng khoảng 150.000 m2, ông ước tính lợi nhuận khoảng 2.500 tỉ đồng, trong khi nếu làm NOXH, chỉ lời được khoảng 10% tức là 200 tỉ đồng. Mặc dù vậy, khi thực hiện các thủ tục hành chính (TTHC) liên quan đến dự án NOXH, Hòa Bình Group đã mất hơn 500 ngày để nhận được cấp chủ trương đầu tư cho một khu đất, và khu đất còn lại vẫn chưa được cấp chủ trương đầu tư.

Theo ông Đường, trong thời điểm Hòa Bình Group quảng bá dự án và công bố căn hộ mẫu, nhu cầu đăng ký mua đã đạt mức rất cao. Ông hy vọng rằng Quốc hội, Chính phủ, và Bộ Xây dựng sẽ quan tâm sâu sắc hơn đến các thủ tục hành chính liên quan đến nhà ở xã hội, nhằm thúc đẩy việc tăng cung cấp và đáp ứng nhu cầu xã hội.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, đã chia sẻ rằng nhiều cơ quan ban, ngành đã xác định lộ trình để giảm thời gian thực hiện các công việc. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi vẫn nằm ở việc giảm bớt các bước thủ tục hành chính. Ví dụ, khi đã có quyết định chủ trương đầu tư, không cần phải thẩm định thiết kế cơ sở nữa… Như vậy, sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian. Hoặc trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, nếu xác định rằng tất cả các doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia triển khai dự án, thì nên sử dụng phương pháp bốc thăm để nhanh chóng, thay vì áp dụng quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư mất đến gần 2 năm. Ngoài ra, việc xem xét và thực hiện các thủ tục hành chính khác cũng cần được rút ngắn để giảm thời gian triển khai dự án.

“Để đảm bảo quyền lợi cho dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, trong việc lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu, cần thiết lập quy định cụ thể về thủ tục hành chính, trình tự đấu thầu, với tinh thần tinh gọn và giảm thiểu tối đa. Tôi cho rằng, đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, sinh viên, việc thiết kế thủ tục hành chính riêng biệt, tối ưu hóa và giảm thiểu hơn so với dự án nhà ở thương mại là cần thiết. Điều này không chỉ thu hút sự tham gia của doanh nghiệp trong quá trình xây dựng mà còn tăng nguồn cung cấp nhà ở. Đặc biệt, dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, cũng thúc đẩy sự phát triển của nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, điện, nội thất… và do đó, cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển này”, ông Thành đã bày tỏ.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, đã đồng quan điểm rằng vấn đề gây bức xúc cho doanh nghiệp và người dân là vướng mắc trong Thủ tục hành chính (TTHC), một vấn đề chung của nhiều ngành nghề và lĩnh vực. Đáng tiếc, mặc dù chủ trương cải cách TTHC đã được thực hiện từ lâu, nhưng nó vẫn phức tạp và trở thành rào cản đối với sự phát triển. Đặc biệt, trong lĩnh vực Nhà ở xã hội, TTHC càng phức tạp và mức lợi nhuận thấp, gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Ngoài ra, nếu TTHC phức tạp dẫn đến ứ đọng vốn và tăng chi phí đầu tư, thì những khoản chi phí này lại được doanh nghiệp chịu trách nhiệm.

Chính sách NOXH phải đi kèm với cải cách tiền lương

“Hiện nay, Việt Nam vẫn đang tiếp tục áp dụng quan điểm phát triển dựa trên đồng lương thấp nhằm thu hút đầu tư. Tuy nhiên, phương pháp này đã lạc hậu trong thời kỳ phát triển hiện nay. Chúng ta cần thay đổi cách tiếp cận và tăng mức lương cho người lao động. Hiện tại, người lao động đang đối mặt với khó khăn trong việc đảm bảo cơm áo gạo tiền, và thu nhập thấp không đủ để giải quyết vấn đề nhà ở. Chính vì vậy, chúng ta cần thay đổi chính sách về tiền lương,” như ông Đặng Hùng Võ đã phát biểu. Ông cũng nhấn mạnh về vấn đề quản lý, rằng hiện nay chúng ta chỉ tập trung vào người có thu nhập thấp trong chính sách Nhà ở Xã hội (NOXH), nhưng không theo dõi chặt chẽ ai sở hữu bao nhiêu nhà, có bao nhiêu người cần nhà và bao nhiêu người lợi dụng để tìm cơ hội kiếm lợi từ thị trường nhà đất.

Theo GS Võ, thị trường nhà ở hiện nay phân chia rõ rệt thành hai phân khúc: nhà ở giá cao và nhà ở xã hội (NOXH). Trong khi giá nhà ở khu vực cao càng ngày càng tăng, thì nhà ở xã hội lại đang cố gắng hạ thấp giá cả. Mỗi khi có dự án mới, chỉ trong vài năm sau đó, nhà ở đó lại được rao bán với mức giá cao hơn rất nhiều. Vì vậy, câu hỏi đặt ra là cần mất bao lâu để giải quyết tình trạng nhà ở xã hội. Điều này đòi hỏi chúng ta phải thay đổi cách nhìn nhận về sự phát triển của nhà ở xã hội.

Cần khảo sát nhu cầu NOXH để đặt vị trí dự án chính xác

Để phát triển nền nhà ở xã hội trong các đô thị lớn như TP.Hà Nội, TP.HCM…, rất cần khảo sát nhu cầu chính xác tại từng khu vực, quận, phường nhằm định rõ số lượng cụ thể. Qua đó, có thể lập kế hoạch bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhờ việc này, người dân sẽ có thể đi bộ đi làm, từ đó giúp giảm áp lực lên hạ tầng giao thông.

Sau khi xác định được quỹ đất, doanh nghiệp nhận thấy có cơ hội triển khai Dự án Nhà ở xã hội hấp dẫn và quyết định tham gia ứng trước tiền giải phóng mặt bằng để nhà nước thu hồi đất. Dự án Nhà ở xã hội mang lại cơ hội cho người dân giao đất khi nhà nước thu hồi, tuy nhiên, cơ chế này cần được ưu đãi để người giao đất có thể mua mặt bằng tại tầng 1 của Dự án, từ đó đảm bảo cuộc sống ổn định và bền vững.

Giả sử, việc đầu tư 10 tỉ đồng để giải phóng mặt bằng cho 1 hecta đất dành cho Nhà ở xã hội sẽ tạo ra hàng triệu mét vuông nhà ở, đồng thời cung cấp chỗ ở cho khoảng 20.000 người lao động. Triển khai Dự án cũng thúc đẩy sự phát triển của hàng chục ngành nghề khác, đồng thời tăng nguồn cung cấp cho xã hội và tăng thanh khoản của thị trường bất động sản. Từ những lợi ích đa dạng này, rõ ràng việc đẩy mạnh Dự án Nhà ở xã hội mang lại nhiều lợi ích đáng kể.

Ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch HĐQT Hòa Bình Group

Tinh gọn thủ tục hành chính để hút DN

Để cải thiện quá trình đầu tư nhà ở xã hội, tôi muốn đưa ra ba ý kiến. Thứ nhất, cần rút ngắn trình tự thủ tục hành chính đầu tư nhà ở xã hội, đặc biệt là trong trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cho dự án, để giảm thời gian mất khoảng hai năm như hiện tại. Thứ hai, cần tiến hành đánh giá và loại bỏ những quy định không cần thiết trong triển khai dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, để loại bỏ những yêu cầu không cần thiết. Thứ ba, tôi kiến nghị liên quan đến trình tự triển khai dự án nhà ở nói chung, và nhà ở xã hội nói riêng. Trong quá trình triển khai, doanh nghiệp gặp khó khăn với diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án nhà ở, nhà ở xã hội. Việc thu hồi và chuyển giao đất công trong phạm vi ranh giới là rất khó khăn, cần tìm giải pháp để đảm bảo tiến độ triển khai dự án.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội

Nên phát triển mạnh nhà ở thương mại giá rẻ

Trái ngược với quan niệm cũ, ngày nay vẫn tồn tại ý kiến rằng Nhà ở xã hội (NOXH) chỉ có thể được cung cấp miễn phí, đất đai không thu phí, và yêu cầu các ưu đãi về vốn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp có thể xây dựng NOXH với mức giá tương đương nhà ở thương mại giá rẻ. Vì vậy, cần xem xét những ưu đãi đặc biệt cho hình thức nhà ở thương mại giá rẻ, vì đây là phân khúc gần liền kề với NOXH.

Theo quan điểm của Ngân hàng Thế giới, việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội không nên chỉ dừng lại ở khái niệm “NOXH” (nhà ở xã hội), mà cần tạo điều kiện để phát triển thêm các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, kèm theo các ưu đãi về thuế, tiếp cận đất đai, và vốn. Đồng thời, cần có cải cách về chế độ tiền lương và phúc lợi để tạo ra một giải pháp toàn diện cho vấn đề an sinh xã hội. Các doanh nghiệp cần tập trung hơn vào việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ bằng cách áp dụng công nghệ xây dựng và vật liệu xây dựng tiên tiến, để giảm chi phí xây dựng mà không ảnh hưởng đến chất lượng của xi măng và sắt thép.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT

Địa phương sớm phê duyệt dự án, ngân hàng mới có thể giải ngân

Dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, bao gồm cả nhà ở xã hội, không chỉ đến từ nhiều nguồn khác nhau mà còn được thúc đẩy bởi sự đóng góp của ngân hàng, trong đó gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng đang được ngành ngân hàng triển khai.

Để giải quyết vướng mắc hiện nay liên quan đến quy định, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, quỹ đất và ưu đãi thu hút nhà đầu tư, cần thiết có một giải pháp tổng thể nhằm tăng thanh khoản cho thị trường. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mong muốn các địa phương nhanh chóng rà soát và phê duyệt danh mục các Dự án (DA), sau đó công khai danh mục này để các ngân hàng thương mại có cơ sở để xem xét cho vay.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN

Phải tăng được nguồn cung NOXH

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội cao của người dân, cần tăng nguồn cung và giảm các vấn đề tiêu cực trong phân phối. Để đạt được điều này, cần khơi thông TTHC và nguồn vốn. Đồng thời, cần thiết lập cơ chế hỗ trợ tốt hơn cho chủ đầu tư, nhằm thu hút sự tham gia của nhiều doanh nghiệp. Việc nghiên cứu và xem xét các mức ưu đãi lợi nhuận như 15%, 20%… là cần thiết, nhưng phải đảm bảo tính thực chất và đúng mức.

Tuy nhiên, cần thiết để doanh nghiệp hiểu rõ về vai trò và trách nhiệm chính trị đối với xã hội. Gần đây, trong quá trình sửa đổi và bổ sung luật Nhà ở cũng như luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất với Chính phủ các chính sách ưu đãi thực sự hơn để hỗ trợ doanh nghiệp tham gia vào việc phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tiếp theo. Đối với đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, tôi tin rằng đã có sự phủ sóng rộng lớn đối với 10 nhóm hiện tại. Trước tiên, chúng ta cần tập trung giải quyết một cách tỉ mỉ và sau đó tiến hành xem xét và nghiên cứu. Trong khoảng thời gian từ bây giờ đến năm 2030, mục tiêu của chúng ta là tập trung giải quyết ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với tình hình hiện tại, việc đạt được mục tiêu nêu trên cũng không phải là điều dễ dàng.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản