Nguy cơ tăng giá đất: Mối đe dọa đối với sự phát triển

Khó khăn trong việc tìm hiểu giá đất chi tiết

Biến động giá trên thị trường khu vực do xuất hiện dự án lớn đã tạo ra tình trạng giá đất ảo, đòi hỏi các đơn vị tư vấn phải lựa chọn phương pháp tính toán cẩn thận để đảm bảo giá đất thuê theo đúng quy định của tỉnh. Những dự án lớn đang chờ đợi giá đất này để thuê ở tỉnh trở thành những bài toán phức tạp đa chiều.

Đã nguy cấp

Dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết, hay còn được gọi là dự án NovaWorld Phan Thiết của Công ty TNHH Delta Valley – Bình Thuận, là một dự án có quy mô rất lớn với diện tích lên đến 1.000 ha và dọc 7 km bờ biển. Hiện tại, dự án đã đi vào giai đoạn 1 với một loạt tiện ích đa dạng như khách sạn Movenpick Resort Phan Thiet 5 sao, Radisson Resort Phan Thiet 4 sao, sân golf PGA 36 hố, công viên giải trí Circus Land, Quảng trường – Công viên biển Bikini Beach, trung tâm thể thao phức hợp Sport Complex, cùng hàng loạt nhà hàng, quán cà phê và các tiện ích khác. Dự án đã thu hút gần 150.000 lượt du khách đến tham quan, nghỉ dưỡng và giải trí trong thời gian vừa qua.

Theo đó, hàng loạt ngành nghề phụ trợ như khách sạn nhỏ, nhà hàng, cửa hàng tiện lợi, quán ăn, quán café, cơ sở làm đẹp và dịch vụ giặt ủi đã, đang và sẽ xuất hiện theo kế hoạch kinh doanh của các nhà đầu tư sau khi nhận bàn giao nhà. Đặc biệt, vào ngày 19/5, Đô thị kinh tế du lịch NovaWorld Phan Thiết đã khởi động lại, tạo ra một môi trường kinh doanh hấp dẫn và kích thích sự quan tâm của các nhà đầu tư, đồng thời tạo ra nhiều việc làm cho người lao động. Điều đáng chú ý, dự án này còn mang lại kỳ vọng theo đánh giá của UBND tỉnh Bình Thuận: “Khi dự án hoạt động toàn diện, không chỉ mang đến một điểm đến du lịch tiêu chuẩn cho tỉnh mà còn giúp xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông kỹ thuật và kết nối rộng lớn cho tỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho triển khai các dự án đầu tư”.

Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả khởi động lại như kỳ vọng, ngay lúc này, dự án cần được giải quyết các vấn đề pháp lý gây trở ngại càng sớm càng tốt. Vào đầu tháng 5/2023, Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va đã gửi đề nghị đến lãnh đạo tỉnh, mong nhận được sự hỗ trợ trong việc xử lý các vướng mắc pháp lý liên quan đến các dự án của Novaland tại Bình Thuận, bởi hiện tại dự án đang đối mặt với tình trạng khẩn cấp. Với việc dòng tiền từ bán hàng và vay vốn dự án bị khóa chặt do vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện, công ty đang phải đối mặt với áp lực trả lãi hàng ngày lên đến 50 tỷ đồng. Cụ thể, công ty đã đề nghị khẩn trương giải quyết hai vấn đề chính. Đầu tiên, cho phép công ty lựa chọn thanh toán tiền sử dụng đất một lần trong 50 năm theo quy định pháp luật, và thứ hai, khẩn trương xác định một giá đất hợp lý để công ty có thể thanh toán tiền sử dụng đất và hoàn thiện pháp lý dự án cũng như pháp lý bán hàng.

Tính giá đất cụ thể là một vấn đề đã được nhắc lại và đặt sự thúc giục để đảm bảo việc triển khai và hoàn thành dự án theo kế hoạch đề ra vào cuối năm 2025. Đây cũng là một vấn đề được các cơ quan chức năng của tỉnh quan tâm và phối hợp để giải quyết. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, đã xuất hiện nhiều ý kiến khác nhau và gặp phải rào cản về các quy định áp dụng, đặc biệt là đối với dự án quy mô lớn và đa mục tiêu như NovaWorld Phan Thiết, một dự án không có tiền lệ trước đây ở Bình Thuận. Vì vậy, vào cuối tháng 3/2023, UBND tỉnh đã gửi một văn bản đề nghị cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, yêu cầu hướng dẫn giải quyết các khúc mắc trong việc xác định giá đất cụ thể và tính tiền thuê đất cho dự án Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương.

Nhiều vướng mắc

Nội dung công văn đã cho thấy rằng dự án Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương đã được UBND tỉnh thuê đất với tổng diện tích là 963 ha trong 8 đợt khác nhau. Hiện tại, công ty đang tiến hành lập hồ sơ thuê đất đợt 9 với diện tích 4,74 ha. Trong quá trình này, dự án đã được UBND tỉnh đồng ý áp dụng giá đất từ Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để xác định tổng tiền thuê đất cho diện tích thuê từ năm 2017 đến nay. Đến thời điểm hiện tại, công ty đã tạm nộp tổng cộng 139,33 tỷ đồng tiền thuê đất vào ngân sách tỉnh, sau khi đã trừ đi các khoản tiền ứng đền bù, giải tỏa và tái định cư.

Hiện tại, giá đất cụ thể tính tại dự án chưa được UBND tỉnh phê duyệt. Chi cục Quản lý đất đai tỉnh đã hợp đồng với một đơn vị tư vấn để xác định giá đất cho dự án. Đơn vị tư vấn đã đề xuất sử dụng phương pháp thặng dư theo quy định tại Thông tư số 36/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường để định giá, sau khi phân tích và đánh giá về quy mô, tính chất dự án và thực tế thị trường tại khu vực định giá. Tuy nhiên, quá trình này đang gặp khó khăn. Một trong số đó là xác định thời điểm định giá, do quy định tại Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ rằng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, dự án đã có 8 quyết định cho thuê đất từ năm 2014 đến 2021. Đồng thời, sự chênh lệch giữa thời điểm định giá và thời điểm phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của dự án cũng gây khó khăn trong việc áp dụng cơ sở pháp lý và xử lý thông tin. Ngoài ra, định giá đã được thực hiện trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, dẫn đến sự khác biệt trong cơ sở pháp lý và ý kiến đa dạng về phương pháp định giá, thẩm quyền và thẩm định giá đất cụ thể cho thời điểm này.

UBND tỉnh đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp hướng dẫn cụ thể về vốn đầu tư, định mức, đơn giá và cách tính trượt giá xây dựng trong trường hợp không trùng khớp thời điểm định giá. Đồng thời, cần thiết lập tiêu chí cụ thể để xác định mức độ tương đồng và phương pháp chứng minh tính tương đồng của tài sản so sánh, cũng như cơ sở để xác định tốc độ tăng giá thuê và giá bán cho các tài sản có tiến độ kinh doanh dài. Dự án có quy mô lớn và nhiều hạng mục đầu tư và kinh doanh phức tạp, bao gồm các hạng mục đặc thù chưa xuất hiện trước đây tại Bình Thuận. Việc tìm ra giá đất cụ thể và tính toán tiền thuê đất sớm sẽ không chỉ hỗ trợ cho hoạt động của NovaWorld Phan Thiết mà còn thúc đẩy sự phát triển của điểm du lịch mới, góp phần đưa Bình Thuận trở thành điểm đầu ngành du lịch nghỉ dưỡng hàng đầu khu vực. Đồng thời, việc xác định giá đất phù hợp sẽ mở ra cơ hội cho việc khởi công xây dựng các khu công nghiệp lớn như ở Hàm Tân.