Đổi mới và ‘rào cản’ thị trường bất động sản

Việc yêu cầu phân loại các vướng mắc khó khăn và lập tổ công tác xử lý từng nhóm dự án, thậm chí dự án của từng doanh nghiệp cho thấy sự quyết tâm của Chính phủ trong việc “rã băng” thị trường bất động sản. Bằng cách này, Chính phủ mong muốn tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và đẩy mạnh sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc thực hiện và xử lý các vướng mắc này vẫn đòi hỏi sự cố gắng và nỗ lực của tất cả các bên liên quan.

Giải quyết thành công vướng mắc cho 500 dự án

Phó thủ tướng yêu cầu các địa phương giải quyết vướng mắc cho hơn 500 dự án bất động sản

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ra chỉ đạo để các địa phương làm việc trực tiếp với các doanh nghiệp và từng dự án bất động sản có vướng mắc để kịp thời tháo gỡ. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Chính phủ đã thành lập các tổ công tác giải quyết khó khăn cho hơn 500 dự án ở 5 thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó có các doanh nghiệp lớn như Novaland, Hưng Thịnh, DIC…

Phó thủ tướng đánh giá thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hệ sinh thái kinh tế và tác động đến nhiều chuỗi sản xuất và thị trường khác. Do đó, Phó thủ tướng chỉ đạo tổ công tác tập trung hoàn thành công tác kiểm tra tại các tỉnh có nhiều kiến nghị của doanh nghiệp gửi đến Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ. Trên cơ sở kết quả rà soát, các bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính đã được giao phân nhóm giải quyết các vướng mắc theo nguyên tắc cụ thể.

Nhóm các vướng mắc đã được quy định bởi pháp luật, tuy nhiên vẫn còn khó khăn trong quá trình thực thi tại địa phương. Vì vậy, đòi hỏi Bộ Xây dựng phải có một văn bản hướng dẫn cụ thể trước ngày 25/4/2023 để các địa phương triển khai thực hiện một cách hiệu quả.

Nhóm các vướng mắc bao gồm các quy định của thông tư, nghị định và các luật. Đối với những vướng mắc có nguyên nhân từ các quy định của thông tư, các bộ chủ trì và phối hợp với Bộ Tư pháp để sửa đổi, bổ sung theo thủ tục rút gọn để ban hành trong tháng 4 năm 2023.

Về các vướng mắc liên quan đến các luật, và các nội dung mâu thuẫn giữa các luật, đối với các nội dung đã được sửa đổi và bổ sung trong các luật đang chuẩn bị trình Quốc hội xem xét, chúng tôi đề nghị Quốc hội cho phép thi hành sau 45 ngày kể từ ngày được thông qua. Các vướng mắc chưa được sửa đổi được đề xuất bằng nghị quyết của Chính phủ trình Quốc hội ban hành để giải quyết.

Trong trường hợp các vấn đề thực tiễn chứng minh là cần thiết, phù hợp nhưng vướng pháp luật hoặc đã xảy ra vi phạm pháp luật và không thể khắc phục được, chúng tôi đề xuất tổng hợp, báo cáo và đề xuất cấp có thẩm quyền nguyên tắc để giải quyết, đồng thời không hợp thức hóa các sai phạm này.

Những nút thắt gây áp lực trong pháp lý, tín dụng và quản lý cán bộ

Thống kê từ Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy năm 2022 là năm mà tính chất khó khăn ở mức khắc nghiệt nhất đối với DN BĐS. Trong đó, khó khăn liên quan đến pháp lý chiếm tỷ lệ đến 70%. Chỉ riêng TP.HCM đã có 156 dự án trùm mền không thể triển khai nhiều năm gây lãng phí nghiêm trọng. Những vướng mắc này không chỉ diễn ra với các dự án nhà ở thương mại mà còn cả những dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, một phân khúc mà Chính phủ đang đẩy mạnh với đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của người dân, nhất là dân nghèo ở các đô thị lớn.

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM đã chia sẻ rằng để tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý trên địa bàn TP.HCM, có thể chia thành 3 nhóm để từng bước giải quyết. Nhóm đầu tiên là các dự án không thể thực hiện được, nhóm thứ hai là các dự án có thể giải quyết được và nhóm cuối cùng là các hồ sơ cần báo cáo cấp trên xem xét. Dựa trên việc phân nhóm này, TP sẽ xác định các giải pháp cụ thể và tập trung vào việc tháo gỡ các khó khăn pháp lý của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Phan Viết Nuôi, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Vạn Xuân, ngoài các vướng mắc về pháp lý, các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) đang đối mặt với một rào cản lớn khác, đó là vấn đề tài chính. Hầu hết các DN BĐS gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, ngay cả khi chấp nhận lãi suất cao, do các điều kiện cho vay quá khó khăn. Ngân hàng thường yêu cầu các dự án phải hoàn tất pháp lý trước khi cấp vay. Tuy nhiên, việc hoàn tất pháp lý đòi hỏi các dự án phải đóng đủ tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng, điều này lại đòi hỏi một số lượng lớn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư, gây ra khó khăn lớn cho các DN BĐS.

Để được cấp giấy phép xây dựng, các doanh nghiệp phải trải qua rất nhiều khâu và công đoạn phức tạp, liên quan đến nhiều cơ quan từ trung ương đến địa phương. Thời gian hoàn thành trung bình kéo dài từ 3 đến 5-7 năm. Tuy nhiên, khi dự án đã được cấp phép xây dựng, doanh nghiệp có thể huy động vốn từ khách hàng mà không cần phải vay tiền từ ngân hàng. Tuy nhiên, trong thực tế, để tồn tại và phát triển, hầu hết người dân và doanh nghiệp đều cần tiếp cận vốn của ngân hàng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường kinh tế hiện nay. Theo ông Nuôi, việc này đang là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với vấn đề pháp lý khi triển khai dự án vì lo ngại về trách nhiệm của chính quyền địa phương. Hồ sơ dự án phải trải qua nhiều khó khăn và vướng mắc, dẫn đến việc dự án không thể triển khai được. Tuy nhiên, việc Chính phủ yêu cầu phân loại từng dự án và lập tổ giải quyết tới từng doanh nghiệp đang làm tăng kỳ vọng cho các nhà đầu tư rằng các vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết, giúp thị trường bất động sản phục hồi và đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. Một lãnh đạo của một doanh nghiệp lớn tại TP.HCM cho biết như vậy.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá cao nỗ lực của Chính phủ trong việc phát triển nhà ở xã hội và các biện pháp hỗ trợ nới rộng tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, giải quyết vấn đề pháp lý và xử lý cán bộ. Ông cũng nhấn mạnh rằng việc thành lập các tổ công tác để giải quyết các vấn đề của các tập đoàn lớn như Novaland, DIC, Hưng Thịnh… là hết sức cần thiết, bởi đây là những tập đoàn có tính lan tỏa và đóng góp quan trọng cho thị trường BĐS. Hiện nay, đã có 6 tập đoàn lớn trên cả nước được giải quyết một số dự án đang gặp khó khăn. Các kết quả này sẽ tạo động lực lớn cho thị trường BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Tăng quyền lực cho tổ công tác

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm kinh tế luật và quản lý tại Đại học Kinh tế TP.HCM, đã đánh giá cao những chỉ đạo gần đây của Chính phủ và chính quyền địa phương trong việc xử lý các tập đoàn có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường. Ông cho rằng việc này là rất cần thiết, vì những sự việc cụ thể có thể giúp cho các cơ quan chức năng có cách tiếp cận nhanh hơn trong việc xử lý các khó khăn, vướng mắc tương tự của các doanh nghiệp khác.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng lưu ý rằng tình trạng nợ, sai phạm và vướng pháp lý đang làm khó khăn cho nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM và nhiều nơi khác trong cả nước. Ông cho rằng, Chính phủ đã có những giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản, nhưng để có sinh khí trở lại, phải giải quyết các vấn đề này một cách đồng bộ và dứt điểm.

Chính phủ cần tăng cường năng lực cho tổ công tác, giúp tổ này có đủ thẩm quyền để giải quyết từng dự án và doanh nghiệp cụ thể. Đồng thời, cần tập trung vào chính sách để phát triển một thị trường bất động sản mới, lành mạnh hơn và đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân. Trong đó, việc phát triển nhà ở xã hội và nhà vừa túi tiền là rất cần thiết. Bên cạnh đó, các dự án quan trọng như đường vành đai, các cảng, khu công nghệ cao cũng cần được triển khai để thu hút đầu tư và tạo động lực tăng trưởng mới. Đây là những yếu tố quan trọng để nâng tầm cho tổ công tác của Chính phủ và đưa đất nước vào chu kỳ mới của sự phát triển.

“Nếu cứ dồn hết sức lực để giải quyết những câu chuyện cũ mà ít quan tâm đến những cái mới để tạo nên hình hài mới sẽ rất khó. Tới đây sẽ có nghị quyết mới về cơ chế đặc thù, TP cần tận dụng để tạo nên một bức tranh mới cho phát triển không chỉ BĐS và cả nền kinh tế”, ông Nghĩa đề xuất.